Nein. Wird ein Grundstückskaufvertrag mit zwei Erwerbern nur dahin geändert, dass eine Person aus allen Verpflichtungen entlassen wird und die andere allein erwirbt, bleibt die auf den ausscheidenden Erwerber entfallende Grunderwerbsteuer bestehen. Das hat der BFH mit Urteil vom 14. Januar 2026 (II R 24/23) entschieden. Eine Aufhebung der Festsetzung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG setzt voraus, dass der Kaufvertrag vollständig aufgehoben wird.
Betroffen sind vor allem Paare, die eine Immobilie gemeinsam gekauft haben und sich vor oder kurz nach dem Vollzug trennen. Wer in dieser Lage den Notartermin zur Vertragsänderung ansetzt, ohne die grunderwerbsteuerliche Folge zu klären, zahlt die Steuer für einen Anteil, den er nie erhält. Der Zeitpunkt der Prüfung liegt deshalb vor der Beurkundung, nicht danach.
Was der BFH zum Ausscheiden eines Miterwerbers entschieden hat
Im entschiedenen Fall hatten getrennt lebende Lebensgefährten einen bereits vollzogenen Kaufvertrag abgeändert. Der Mann sollte alleiniger Erwerber werden, die Frau wurde aus allen Verpflichtungen entlassen. Die Beteiligten gingen dabei davon aus, es lägen zwei getrennte Kaufverträge über je einen ideellen hälftigen Miteigentumsanteil vor.
Das Finanzamt lehnte die beantragte Aufhebung der auf den Anteil der Frau entfallenden Grunderwerbsteuer ab. Der BFH bestätigte diese Ablehnung. Nach seiner Begründung beseitigt das Ausscheiden nur eines Erwerbers den gemeinschaftlichen Übereignungsanspruch der Erwerberseite nicht; die anteilige Grunderwerbsteuer bleibt deshalb bestehen.
Für die Praxis heißt das: Die Vorstellung, ein gemeinsamer Kauf zerfalle in zwei halbe Erwerbsvorgänge, die man einzeln rückabwickeln könne, trägt nicht.
Warum der gemeinschaftliche Übereignungsanspruch den Ausschlag gibt
Erwerben mehrere Personen ein Grundstück gemeinsam, steht ihnen gegen den Verkäufer ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Die Erwerber können nicht jeweils die Übertragung eines ideellen Miteigentumsanteils auf sich allein verlangen, sondern grundsätzlich nur die Übereignung des ganzen Grundstücks an alle Erwerber.
An dieser zivilrechtlichen Ausgangslage hängt das steuerliche Ergebnis. Solange der gemeinschaftliche Anspruch fortbesteht und nur die Personen auf der Erwerberseite wechseln, ist der ursprüngliche Erwerbsvorgang nicht rückgängig gemacht. Die Vertragsänderung bewirkt wirtschaftlich eine Verschiebung innerhalb der Erwerberseite, nicht deren Auflösung.
Entscheidend ist aus meiner Sicht, dass sich diese Weichenstellung nicht durch die Wortwahl im Änderungsvertrag umgehen lässt. Ob die Beteiligten von zwei Kaufverträgen ausgehen, ändert an der unteilbaren Leistungspflicht nichts.
Vollständige Aufhebung: der einzige Weg und seine praktischen Hürden
Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Grundstückskaufvertrag kann zivilrechtlich nur durch vollständige Aufhebung rückgängig gemacht werden. Fehlt diese vollständige Aufhebung, besteht kein Anspruch auf Aufhebung der ursprünglichen Steuerfestsetzung wegen Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Eine bloße Vertragsänderung mit Entlassung eines Erwerbers genügt nicht.
Zuerst zu prüfen ist deshalb, ob eine vollständige Aufhebung überhaupt umsetzbar ist. Das hängt nicht allein vom Willen der beiden Käufer ab, sondern von der Mitwirkung des Verkäufers, der übrigen Erwerber und der finanzierenden Bank. Ein Verkäufer, der zurücknehmen und neu verkaufen soll, hat eigene Interessen; die Bank muss die Finanzierung auflösen und neu valutieren.
Diese Abstimmung gehört vor die Gestaltungsentscheidung, nicht in die Phase nach der Beurkundung. Gelingt die vollständige Aufhebung nicht, bleibt es bei der anteiligen Steuer, und der Neuerwerb durch den verbleibenden Partner löst daneben die Frage nach einer weiteren Belastung aus. Dass ein Rückerwerb durch den Veräußerer unter den gesetzlichen Voraussetzungen zur Aufhebung der Festsetzung führen kann, regelt § 16 GrEStG; die Voraussetzungen sind im Einzelfall genau zu prüfen.
Kritik an der Linie des Senats und was daraus für die Beratung folgt
Die Entscheidung ist nicht unwidersprochen geblieben. In der Literatur wird die Linie des II. Senats als nicht konsequent kritisiert: Bei der Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk beziehungsweise einheitlichen Erwerbsgegenstand weicht der BFH zugunsten einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise vom Zivilrecht ab und unterwirft selbst bei nur loser Verknüpfung von Grundstücks- und Bauvertrag die Baukosten der Grunderwerbsteuer. Hier dagegen argumentiert er rein zivilrechtlich, und zwar zulasten des Steuerpflichtigen.
Auch das FG Niedersachsen hat die BFH-Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk in der Vergangenheit mit teils deutlichen Worten kritisiert, etwa im Verfahren 7 K 150/17 (Urteil vom 22. März 2018).
Für die Beratung ändert diese Kritik an der aktuellen Rechtslage nichts. Sie ist aber ein Grund, in offenen Fällen den Verfahrensstand im Blick zu behalten und Bescheide nicht vorschnell bestandskräftig werden zu lassen.
Vorsorge beim gemeinsamen Immobilienkauf
Wer als Paar gemeinsam kauft, sollte schon bei Vertragsabschluss bedenken, dass ein späteres einseitiges Ausscheiden grunderwerbsteuerlich nicht ohne Belastung möglich ist. Das betrifft jede Erwerbermehrheit, also auch Geschwister oder Investorengemeinschaften.
In der Beratung sollte deshalb früh geklärt werden, wie die Beteiligten eine Trennung der Erwerberseite abbilden wollen: über die Beteiligungsverhältnisse im Kaufvertrag, über Vereinbarungen zwischen den Erwerbern oder über den Zeitpunkt des Erwerbs. Diese Überlegungen kosten vor der Beurkundung wenig und sind danach kaum noch nachzuholen.
Wenn bei Ihnen eine Vertragsänderung im Raum steht, prüfen Sie als Erstes den Verfahrensstand: Ist die Grunderwerbsteuer für den gemeinsamen Erwerb bereits festgesetzt, und läuft die Einspruchsfrist noch? Klären Sie parallel mit Verkäufer, Mitkäufer und Bank, ob eine vollständige Aufhebung des Kaufvertrags realistisch ist, bevor ein Notartermin für eine bloße Entlassung aus dem Vertrag angesetzt wird. Für diese Prüfung der Vertrags- und Bescheidlage stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
