Nießbrauch clever gestalten: So entkommen Sie der Steuer-Falle blitzschnell!

Wie ein Verkehrswertgutachten helfen kann, steuerliche Risiken zu minimieren

Die Einräumung eines Nießbrauchsrechts an einer Immobilie ist eine beliebte Gestaltungsmöglichkeit, um Vermögen steueroptimiert auf die nächste Generation zu übertragen. Doch was passiert, wenn der Nießbrauchsberechtigte früher verstirbt als erwartet?

Viele wissen nicht: In diesem Fall kann es zu erheblichen steuerlichen Nachforderungen kommen. § 14 Abs. 2 BewG sieht vor, dass die zunächst gewährten Steuervergünstigungen rückwirkend korrigiert werden, wenn eine bestimmte Mindestlaufzeit des Nießbrauchs nicht erreicht wird.

Doch es gibt eine Lösung: Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 198 BewG kann dieses Risiko erheblich senken. Wie das funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist das steuerliche Risiko beim Nießbrauch?

🔍 Nießbrauch und die steuerliche Bewertung

Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt der Übergeber (z. B. die Eltern) wirtschaftlicher Nutznießer der Immobilie, während das Eigentum auf die Kinder übergeht.

Steuerlich wird das Nießbrauchsrecht als Nachlassverbindlichkeit berücksichtigt und nach § 14 Abs. 1 BewG kapitalisiert.

Der Kapitalwert wird basierend auf der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelt.

🚨 Problem: Früher Tod des Nießbrauchsberechtigten

Stirbt der Nießbrauchsberechtigte früher als die statistische Lebenserwartung, greift § 14 Abs. 2 BewG. Das bedeutet:

• Die ursprünglich gewährte Steuerminderung wird rückwirkend korrigiert.
• Das Finanzamt nimmt eine neue Berechnung vor – basierend auf der tatsächlichen Dauer des Nießbrauchs.
• Dies führt in vielen Fällen zu Steuernachforderungen für die Erben oder Beschenkten.

Wie kann ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG helfen?

Die Öffnungsklausel in § 198 BewG:

Das Bewertungsgesetz ermöglicht es, die pauschale Bewertung nach § 14 Abs. 1 BewG zu umgehen.

📌 Was ist der Vorteil?

• Statt der rein mathematischen Berechnung wird der Wert der Immobilie durch ein Verkehrswertgutachten bestimmt.
• Die Nießbrauchsbelastung wird bereits im Rahmen des Verkehrswertgutachtens berücksichtigt.
• Dadurch entfällt die rückwirkende Steuerkorrektur nach § 14 Abs. 2 BewG, selbst wenn der Nießbrauchsberechtigte frühzeitig verstirbt.

🚀 Ergebnis:

Durch das Gutachten wird der Nießbrauch bereits beim Verkehrswert abgezogen. Eine spätere Korrektur ist dann nicht mehr erforderlich.

📌 Wichtig:

• Das Verkehrswertgutachten muss von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Hierbei sind bestimmte Kriterien der Zertifizierung zu beachten!
• Das Finanzamt prüft die Plausibilität des Gutachtens.

Praxisbeispiele: Was passiert ohne Gutachten?

❌ Beispiel 1: Ohne Verkehrswertgutachten – teure Steuerfalle

Ausgangslage: Herr Meier überträgt sein Mietshaus auf seine Tochter, behält sich aber ein Nießbrauchsrecht vor. Die steuerliche Bewertung erfolgt nach § 14 Abs. 1 BewG.

Problem: Drei Jahre später verstirbt Herr Meier unerwartet. Seine statistische Lebenserwartung war ursprünglich mit 15 Jahren berechnet worden.

Folge:

• Das Finanzamt korrigiert die Bewertung rückwirkend, weil die tatsächliche Nießbrauchsdauer zu kurz war.
• Der Steuerabzug für den Nießbrauch entfällt zum Großteil.
• Die Tochter muss eine rückwirkend hohe Schenkungsteuer-Nachzahlung leisten.

💡 Lösung:

Hätte Herr Meier ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG erstellen lassen, wäre die Nießbrauchsbelastung bereits bei der Wertermittlung abgezogen worden – eine rückwirkende Steuererhöhung wäre vermieden worden.

✅ Beispiel 2: Mit Verkehrswertgutachten – steuerliche Sicherheit

Ausgangslage: Frau Müller überträgt ihr Einfamilienhaus auf ihren Sohn und behält sich ein Nießbrauchsrecht vor. Sie lässt ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG erstellen.

Was passiert?

• Das Gutachten berücksichtigt den realistischen Marktwert unter Abzug des Nießbrauchs.
• Der steuerliche Abzug erfolgt dann mehr nicht nach § 14 Abs. 1 BewG, sondern nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
• Nach fünf Jahren verstirbt Frau Müller.

Ergebnis:

• Die ursprüngliche Steuerfestsetzung bleibt bestehen.
• Es gibt keine nachträgliche Korrektur und damit auch keine Steuer-Nachzahlung für den Sohn.

💡 Fazit:

Durch die richtige Planung kann man steuerliche Risiken minimieren und für größere Planungssicherheit sorgen.

Fazit: Nießbrauch clever gestalten – Steuerfallen vermeiden!

Die Einräumung eines Nießbrauchs kann eine sehr effektive Methode sein, um Immobilien steuerlich optimiert zu übertragen. Doch ohne strategische Planung kann es zu unangenehmen Steuernachzahlungen kommen.

🚀 Unsere Empfehlung:

• ✅ Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann helfen, das Risiko einer späteren Steuerkorrektur zu vermeiden.
• ✅ Wer gesundheitliche Risiken hat oder mit einem kürzeren Nießbrauchszeitraum rechnet, sollte diese Option besonders in Betracht ziehen.
• ✅ Die steuerlichen Auswirkungen von Nießbrauch sollten individuell mit einem spezialisierten Steuerberater besprochen werden.

📩 Haben Sie Fragen zur steueroptimierten Übertragung von Immobilien? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne!