Die sogenannte Ehegattenschaukel ist eines der effektivsten legalen Gestaltungsmodelle, wenn es darum geht, Immobilien im Familienbesitz steueroptimal zu halten und gleichzeitig Vermögen innerhalb der Familie zu übertragen. Was wie eine akrobatische Übung klingt, ist in Wirklichkeit ein steuerlicher Mechanismus, mit dem Ehegatten durch gezielte Verkäufe untereinander Steuern sparen können – insbesondere bei vermieteten Immobilien.

In diesem Beitrag erklären wir, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, wann sie sich lohnt, welche Risiken zu beachten sind und wie auch familiäre Strukturen wie Kinder oder Eltern sinnvoll einbezogen werden können.

Was ist die Ehegattenschaukel?

Unter Ehegattenschenkung versteht man die entgeltliche Übertragung einer Immobilie zwischen Ehegatten – häufig mit dem Ziel, neue Abschreibungsvolumina zu generieren und gleichzeitig steuerlich abzugsfähige Fremdkapitalkosten zu schaffen. Im Ergebnis wird eine Immobilie steuerlich „aufgewertet“, ohne dass sie den Familienbesitz verlässt. Gleichzeitig können steuerfreie Vermögensübertragungen genutzt werden.

Besonders relevant ist dieses Modell bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien, da hier die sogenannte AfA (Abschreibung für Abnutzung) greift.

Wie funktioniert das Modell in der Praxis?

Ein Ehepartner verkauft dem anderen die vermietete Immobilie zum aktuellen Verkehrswert. Der neue Eigentümer kann auf den gesamten Kaufpreis neue Abschreibungen geltend machen – derzeit meist 2 % bis 3 % pro Jahr, je nach Alter des Gebäudes. Wird der Kaufpreis fremdfinanziert (z. B. Verkäuferdarlehen), sind auch die Zinsen als Werbungskosten abziehbar.

Beispiel

Das folgende Beispiel geht von einer vermieteten Immobilie mit 4 Wohnungen à 100 m² aus, die im Jahr 2005 errichtet wurde:

• Person A hat die Immobilie 2015 für 200.000 € gekauft und seitdem für 6.000 € monatlich vermietet.
• Im Jahr 2025 beträgt der Restbuchwert 160.000 €.
• Der Verkehrswert im Jahr 2025 liegt bei 400.000 €.
• Person A verkauft die Immobilie an Person B (Ehegatte) und gewährt ein Verkäuferdarlehen.

In diesem Beispiel ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 4.600 €.

Voraussetzungen und rechtliche Anforderungen

• Alleineigentum: Die Immobilie darf vor dem Verkauf nur einem Ehegatten gehören.
• Marktgerechter Kaufpreis: Der Verkauf muss zum Verkehrswert erfolgen – eine Immobilienbewertung ist dringend zu empfehlen.
• Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
• Plausible Finanzierung: Der Erwerber muss den Kaufpreis tatsächlich finanzieren können.
• Keine Miteigentümerstellung: Das Modell ist nicht anwendbar, wenn beide Ehegatten bereits Miteigentümer sind.

Ehegattenschaukel über eine GbR

Eine Alternative ist die Gründung einer GbR. Die Immobilie wird in das Gesamthandsvermögen eingebracht, und durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen können Notar- und Grundbuchkosten gespart werden. In der Praxis arbeiten viele Familien mit „Familien-GbRs“, in die auch Kinder oder Eltern eingebunden werden können.

Wann sich ein Kredit zusätzlich lohnt

Besonders wirksam wird die Ehegattenschaukel, wenn der Erwerb über ein Darlehen finanziert wird. Denn die Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar.

• Kaufpreis: 400.000 €
• Zinssatz: 3 %
• Zinskosten: 12.000 € p.a.
• Steuersparpotenzial: über 5.000 € p.a. bei 42 % Steuersatz

Ehegattenschaukel mit Kindern und Familie

Auch zwischen nahen Verwandten wie Kindern, Eltern oder Enkeln kann eine steuerfreie Übertragung gestaltet werden. Hier fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Wichtig sind jedoch die Schenkungsfreibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre). Mit einer geschickten Kombination lassen sich Freibeträge optimal nutzen – z. B. bei geplanten Grundstücksübertragungen.

Typische Stolperfallen und Risiken

• Gestaltungsmissbrauch: Ein zu niedriger Kaufpreis oder eine verdeckte Schenkung kann zur Nichtanerkennung führen.
• Fehlende Finanzierung: Ein Vertrag ohne tatsächliche Zahlung oder Darlehen ist steuerlich nicht wirksam.
• Abschreibungszeitpunkt: Neue Abschreibungen beginnen erst mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang.
• Fristen: Steuerfrei bleibt der Verkauf nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen (§ 23 EStG).

Fazit: Die Ehegattenschaukel mit Fingerspitzengefühl nutzen

Die Ehegattenschaukel ist ein wirkungsvolles, aber anspruchsvolles Modell für Ehepaare und Familien, die ihre Immobilien steuerlich optimieren möchten. Sie erfordert jedoch eine präzise Umsetzung und sorgfältige Planung – idealerweise begleitet von steuerlicher und rechtlicher Beratung.

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