Der aktuelle Bodenrichtwert ist – zusammen mit der Grundstücksgröße – Grundlage für die Berechnung des Werts des Grund und Bodens, der bei der Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke benötigt wird.
Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die für ein Gebiet (Bodenrichtwertzone) mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter Grundstücksfläche auf Basis der Kaufpreissammlung ermittelt werden.
Es ist der Bodenrichtwert anzugeben, der vom Gutachterausschuss zuletzt (vor dem Stichtag) zu ermitteln war.
Bodenrichtwerte werden regelmäßig im Abstand von 2 Jahren ermittelt, wenn landesrechtliche Ausführungsvorschriften keine häufigere Ermittlung bestimmen. Maßgeblich ist dann immer der Bodenrichtwert zu dem (sich nach diesen Vorschriften ergebenden) letzten Ermittlungszeitpunkt, der dem Besteuerungszeitpunkt vorausging. Dabei ist unerheblich, wann der Gutachterausschuss diesen Wert ermittelt und mitgeteilt hat.
Korrektur des Bodenrichtwerts
Eine Korrektur des Bodenrichtwerts ist notwendig, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks von denen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Den Rahmen der Korrekturen geben die Gutachterausschüsse vor.
Folgende Korrekturmöglichkeiten sind denkbar:
- Korrektur bei abweichender Geschossflächenzahl
Wird in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenrichtwert zu korrigieren.
- Korrektur bei abweichender Grundstücksgröße
Haben die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben, sind diese anzusetzen.
- Aufteilung in Vorder- und Hinterland
Wenn von den Gutachterausschüssen die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt wurden, ist die Grundstücksfläche in Vorder- und Hinterland aufzuteilen.
Bei Industriegrundstücken ist für sogenanntes Reserveland ein Abschlag möglich. Dies ist keine eigene Wertermittlungsmethode, sondern eine Unterfallart zur Aufteilung nach Vorder- und Hinterland.
- Ableitung bei Bauerwartungsland oder Rohbauland (nur bei unbebauten Grundstücken)
Haben die Gutachterausschüsse bei Flächen, die kein Bauland sind (Bauerwartungsland, Rohbauland) keinen Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Baulandflächen abzuleiten.
- Sonstige Korrekturen
Mit dieser Alternative können insbesondere folgende Tatbestände abgedeckt werden:
- Frei- und Verkehrsflächen
Wenn zum Grundstück lt. Bebauungsplan Freiflächen oder Verkehrsflächen gehören, ist ggf. vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen.
- Abweichende Erschließungsbeitragspflicht
Liegt vom Gutachterausschuss ein „passender“ Bodenrichtwert ausnahmsweise nicht vor (z.B. kein Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke, obwohl ein solches zu bewerten ist), so kommt ein Zu- bzw. Abschlag in Höhe der vom Gutachterausschuss dokumentierten Erschließungsbeiträge in Betracht.
- Sonderfall: mehrere Korrekturen
Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts können nach nebeneinander in Betracht kommen.
