Im Rahmen der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren werden die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert, um den Gebäudesachwert zu erhalten.
Der Alterswertminderungsfaktor bestimmt sich nach dem Verhältnis
- der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Stichtag
- zur Gesamtnutzungsdauer, die – abhängig von der Grundstücksart und von der Gebäudeart – typisierend in Anlage 22 zum BewG geregelt ist.
Der so ermittelte Alterswertminderungsfaktor wird auf drei Nachkommastellen auf die günstigste Weise auf- oder abgerundet.
Mindest-Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes ist – vorbehaltlich etwaiger Abbruchverpflichtung – mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer.
Beispiel zur Mindest-Restnutzungsdauer
Einfamilienhaus, Baujahr 1950, Stichtag im Jahre 2024
Alter = 74 Jahre
Typisierte Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22) = 80 Jahre
Typisierte Restnutzungsdauer = 6 Jahre
Mindest-Restnutzungsdauer (30 % der typisierten Gesamtnutzungsdauer) = 24 Jahre
Anzusetzende Restnutzungsdauer = 24 Jahre
Alterswertminderungsfaktor = 24 Jahre / 80 Jahre = 0,300
Verlängerte Restnutzungsdauer bei Modernisierung
Eine verlängerte Restnutzungsdauer ist bei der Ermittlung des Alterswertminderungsfaktors nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach einem Punktesystem „eine überwiegende oder umfassende Modernisierung“ ergeben.
Verkürzte Restnutzungsdauer bei Abbruchverpflichtung
Eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer (anstelle der typisierten Restnutzungsdauer) kommt nur bei bestehender Abbruchverpflichtung in Betracht, nicht aber bei Baumängeln oder Bauschäden, da es sich um ein typisierendes Bewertungsverfahren handelt.
Bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist die ermittelte Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag begrenzt.
