Im Rahmen der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren wird die Brutto-Grundfläche des Gebäudes mit den Regelherstellungskosten und dem Baupreisindex multipliziert, um die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes zu erhalten.
Der Begriff der Brutto-Grundfläche ist in Anlage 24 Teil I. zum BewG definiert.
Hier sind die wichtigsten Informationen zusammengefasst:
- Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Gebäudes einschließlich deren konstruktive Umschließungen (Wände).
- Hierzu gehören auch Keller- und nutzbare Dachgeschossebenen! Dachgeschosse werden als nutzbar behandelt, wenn sie begehbar sind und ihre lichte Höhe größer als 1,25m ist. Sie müssen nicht ausgebaut sein.
- In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind einzubeziehen:
- überdeckte und allseitig in voller Höhe umschlossene Geschossflächen (z.B. Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss)
- überdeckte, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossene Geschossflächen, z.B. Loggia, Terrasse (soweit durch Geschossdecke überdeckt, nicht durch Dachüberstand)
- NICHT in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind:
- nicht überdeckte Geschossflächen (z.B. nicht überdachte Terrasse)
- nur durch Dachüberstand überdachte Terrassen etc.
- Balkone (auch wenn sie überdeckt sind)
- Kriechkeller, Kellerschächte, Zwischendecken, Wartungsstege in abgehängten Decken, nicht nutzbare Dachflächen, Außentreppen
- Ermittlung der Brutto-Grundfläche:
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Die Berechnung erfolgt getrennt nach Grundrissebenen; schräg liegende Flächen sind aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.
