Ist ein bebautes Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, bildet das Erbbaurecht – ebenso wie das belastete Grundstück – eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist selbständig zu bewerten.
Die Bewertung des Erbbaurechts erfolgt gem. § 192 BewG in einem typisierenden Verfahren, das in § 193 BewG geregelt ist. Dabei wird der Wert des Erbbaurechts vorrangig durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt.
Liegt kein Erbbaurechtskoeffizient vor, so ist der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln (finanzmathematische Methode).
Finanzmathematische Methode
Sofern für das zu bewertende Erbbaurecht kein Erbbaurechtskoeffizient vorliegt, setzt sich der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts aus dem Gebäudewert am Bewertungsstichtag und dem Wertvorteil/Wertnachteil gegenüber einer angemesseneren Bodenwertverzinsung am Bewertungsstichtag abzüglich eines ggf. nicht zu entschädigenden Gebäudewertanteils bei Ablauf des Erbbaurechts zusammen.
- Gebäudewert am Bewertungsstichtag:
Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
- Wertvorteil/Wertnachteil gegenüber angemessener Bodenwertverzinsung:
Über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins. Die Kapitalisierung des Unterschiedsbetrags erfolgt mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG auf Grundlage des maßgebenden Zinssatzes und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts.
-> Angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts: Multiplikation des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und des Erbbauzinssatzes, der vom Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde gelegt wurde. Werden vom Gutachterausschuss keine geeigneten Zinssätze (z.B. Kapitalisierungszinssatz, Erbbauzinssatz) ermittelt, sind die in § 193 Abs. 4 S. 3 BewG angegebenen typisierten Zinssätze maßgebend.
-> Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an. Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart, kann aus Vereinfachungsgründen ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Erbbauzinsen in Abhängigkeit von der Restlaufzeit gebildet werden.
- Bei Ablauf des Erbbaurechts nicht zu entschädigender Gebäudewertanteil:
Zunächst ist der Unterschiedsbetrag aus dem Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem Bodenwert für das fiktiv unbelastete Grundstück im Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zu ermitteln (= Gebäudewertanteil bei Ablauf des Erbbaurechts). Dabei ist grundsätzlich von den Grundstücksmerkmalen und Bewertungsparametern am Bewertungsstichtag auszugehen. Die Restnutzugsdauer des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts ergibt sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag, vermindert um die Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Der ermittelte Gebäudewertanteil bei Ablauf des Erbbaurechts ist mit dem sich aus Anlage 26 BewG ergebenden Abzinsungsfaktor auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen. Der Abzinsungsfaktor ist abhängig vom maßgebenden Zinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts.
Anschließend ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Unterschiedsbetrag mit dem nicht zu entschädigenden Wertanteil zu multiplizieren.