Das Sachwertverfahren ist für die Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken (= Grundbesitzwert) anzuwenden bei
- Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungs- und Teileigentum, für die kein Vergleichswert vorliegt,
- Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.
- allen sonstigen bebauten Grundstücken.
Zunächst ist der vorläufige Sachwert zu ermitteln, der sich zusammensetzt aus
- dem Wert des Grund und Bodens (Bodenrichtwert x Fläche), und
- dem Gebäudesachwert, der nach folgenden Schema ermittelt wird:
- Regelherstellungskosten des Gebäudes
x Brutto-Grundfläche des Gebäudes
x Baupreisindex
= durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes
x Regionalfaktor
x Alterswertminderungsfaktor
= Gebäudesachwert
Im 2. Schritt wird auf Basis des vorläufigen Sachwerts des Grundstücks der Grundbesitzwert wie folgt ermittelt:
- vorläufiger Sachwert des Grundstücks (Bodenwert + Gebäudesachwert)
x Wertzahl (Sachwertfaktor lt. Gutachterausschuss oder Wertzahl aus Anlage 25)
= Grundbesitzwert
Besonderheiten bei besonders werthaltigen Außenanlagen
Außenanlagen werden i.d.R. nicht gesondert berücksichtigt, sondern sind mit dem ermittelten Boden- und Gebäudewert abgegolten (Ausnahme: besonders wertvolle Außenanlagen).
Sie sind daher nur ausnahmsweise zu berücksichtigen, wenn es sich um „besonders werthaltige Außenanlagen“ handelt. Dies ist dann der Fall, wenn sie das übliche Maß der für die Gebäudeart typischen Außenanlagen offensichtlich übersteigen.
Von einer gesonderten Bewertung der Außenanlagen ist regelmäßig abzusehen, wenn ihr Sachwert (Regelherstellungskosten für Außenanlagen nach Alterswertminderung) bei überschlägiger Berechnung 10 Prozent des Gebäudesachwerts nicht übersteigt.
Beispiele für besonders werthaltige Außenanlagen: Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken.
