Ein im Erwerbszeitpunkt nicht im Grundbuch eingetragener Nießbrauch kann die Grunderwerbsteuer massiv erhöhen, weil seine Übernahme als zusätzliche Gegenleistung gilt und die Bemessungsgrundlage nach oben zieht.
Beim Grundstückskauf oder Erbbaurechtserwerb kann ein fehlender Grundbucheintrag für ein Nießbrauchrecht die Grunderwerbsteuer erheblich erhöhen. In einigen Fällen kommt es zu Beträgen im sechsstelligen Bereich, die sich aus dem kapitalisierten Jahreswert ergeben.
Dies macht das BFH-Urteil vom 22. Oktober 2025 (Az. II R 5/22) unmissverständlich klar und verändert die Praxis der Immobilientransaktionen.
BFH-Urteil II R 5/22: Der Fall im Überblick
Eine Käuferin erwarb ein Erbbaurecht, bei dem die Veräußerin zuvor ein Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin zugesagt, aber nie dinglich eingetragen hatte.
Die Käuferin übernahm diese Verpflichtung zur Eintragung, was das Finanzamt als zusätzliche Gegenleistung wertete und den kapitalisierten Nießbrauchswert der Bemessungsgrundlage hinzurechnete.
Trotz Klage vor Finanzgericht und BFH scheiterte sie: Der nicht eingetragene Nießbrauch „ruht“ nicht auf dem Grundstück (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG), sondern zählt als „sonstige Leistung“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Rechtsfolgen: Warum der Grundbucheintrag entscheidend ist
Ist der Nießbrauch vor Erwerbszeitpunkt im Grundbuch eingetragen, gilt er als dauernde Last und mindert nicht die Gegenleistung – keine zusätzliche Grunderwerbsteuer.
Fehlt die Eintragung jedoch, wird die Übernahme der Bestellungspflicht steuerlich voll erfasst, inklusive Kapitalisierung des Jahreswerts über die gesamte Laufzeit.
Der BFH betont: Eine „versehentlich unterbliebene Eintragung führt zur steuerlichen Mehrbelastung“ – ein harter Kontrast, der Berater und Notare aufhorchen lässt.
Praktische Risiken bei Grunderwerbsteuer und Nießbrauch
In der Beratungspraxis lauern erhebliche Fallstricke, besonders bei Erbbaurechten, Nachfolgegestaltungen oder Familienübertragungen mit Nießbrauch- und Wohnrechtsmodellen.
Der kapitalisierte Wert ergibt sich aus Jahresmiete multipliziert mit Vervielfältiger, beispielsweise basierend auf Lebenserwartung. Ohne vorherige Grundbuchprüfung drohen vermeidbare Steuerzuschläge.
Steuerliche Auswirkungen im Vergleich
| SZENARIO | GRUNDBUCHEINTRAG | GRUNDERWERBSTEUER AUF NIEßBRAUCH |
|---|---|---|
| VOR ERWERB EINGETRAGEN | Ja | Keine (dauernde Last) |
| NICHT EINGETRAGEN | Nein | Ja, voller kapitalisierter Wert |
| ÜBERNAHME DER EINTRAGUNGSPFLICHT | – | Erhöht Bemessungsgrundlage |
Checkliste für Notar, Berater und Erwerber
- Grundbuch vor Kauf prüfen: Nießbrauch, Wohnrechte, Vormerkungen und offene Bestellungspflichten klären.
- Zeitliche Abfolge sichern: Dingliche Bestellung und Eintragung vor Vertragsabschluss erledigen, um § 9 Abs. 2 GrEStG zu aktivieren.
- Bewertung kalkulieren: Kapitalisierten Nießbrauchswert (Jahreswert × Vervielfältiger) vorab ermitteln und Steuerfolgen simulieren.
- Gestaltungsoptionen nutzen: Bei Nachfolge oder Trusts alternative Modelle wie eingetragene Rechte priorisieren.
Eine saubere Grundbuchprüfung und steuerliche Vorabplanung können hier erhebliche Mehrbelastungen vermeiden.
Fazit für die Immobilien- und Steuerpraxis 2026
Das BFH-Urteil II R 5/22 unterstreicht: Grundbuch-Hygiene ist kein bürokratischer Formalakt, sondern steuerlicher Schutzschild bei Nießbrauch und Grunderwerbsteuer.
In Zeiten steigender Immobilienpreise und komplexer Gestaltungen empfehlen wir Mandanten eine frühzeitige Abstimmung – Notar, Steuerberater und Grundbuchamt im Team.
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