Geerbte Immobilien sind oft ein zentraler Streitpunkt innerhalb von Erbengemeinschaften. Unterschiedliche Vorstellungen über Nutzung, Verkauf und den tatsächlichen Wert des Anwesens führen häufig zu Konflikten. Hinzu kommen Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten, die den Entscheidungsprozess weiter verkomplizieren.
1. Konfliktpotenzial in Erbengemeinschaften
Studien zeigen, dass bei etwa 35 % der Erbengemeinschaften Uneinigkeit über die geerbte Immobilie besteht.
Die Hauptkonflikte drehen sich um:
- Nutzung der Immobilie: Einige Erben möchten das Haus selbst bewohnen, während andere einen Verkauf bevorzugen.
- Wertbestimmung: Unterschiedliche Einschätzungen über den Marktwert der Immobilie erschweren eine Einigung.
2. Unterschiedliche Wertansätze – Wer hat Recht?
Nicht jede Partei bewertet eine Immobilie gleich. Hier einige typische Unterschiede in den Bewertungen:
| Institution | Bewertungstendenz |
|---|---|
| Finanzämter | Setzen den Wert oft hoch an, um eine höhere Erbschaftsteuer zu berechnen. |
| Banken | Schätzen Immobilien oft konservativer, insbesondere wenn sie als Kreditsicherheit dienen. |
| Makler | Geben häufig höhere Schätzungen ab, um die Verkaufsprovision zu maximieren. |
| Immobiliensachverständige | Erstellen unabhängige Verkehrswertgutachten, die meist zwischen oder unter diesen Werten liegen. |
| Steuerberater | Bewerten Immobilien nach dem Bewertungsgesetz mit standardisierten Verfahren, die oft zu höheren steuerlichen Grundbesitzwerten führen können. |
Für Erben ist es entscheidend, eine abgestimmte und objektive Wertermittlung zu erhalten, um vor allem unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.
3. Pflichtteilsberechtigte und ihre Ansprüche
Enterbte oder übergangene Angehörige haben Anspruch auf ihren Pflichtteil. Dabei ist oft strittig, welcher Immobilienwert für die Berechnung herangezogen wird:
- Was passiert, wenn die Immobilie vor dem Pflichtteilsanspruch verkauft wurde?
- Gilt der Erbfall-Wert oder der tatsächliche Verkaufspreis als Berechnungsgrundlage?
Hier gibt es mittlerweile eine klare Rechtsprechung! Dies sollte immer im Einzelfall mit einem spezialisierten Anwalt abgestimmt werden.
4. BGH-Urteil zur Wertermittlung: Stichtag ist der Erbfall
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass für die Pflichtteilsberechnung der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich ist – auch wenn sie später verkauft wurde (Az. IV ZR 328/20).
- Diese Regelung schützt Pflichtteilsberechtigte davor, dass Erben den Wert der Immobilie künstlich durch einen Verkauf unter Wert senken.
- Erben müssen sich darauf einstellen, dass ein später erzielter Verkaufspreis nicht entscheidend ist.
Unsere Empfehlungen für Erbengemeinschaften
- Frühzeitige Einigung: Ein offener Dialog zwischen den Erben kann viele Konflikte verhindern.
- Professionelle Bewertung: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft Klarheit und sichert steuerliche Vorteile.
- Rechtsberatung: Ein Anwalt hilft, faire Lösungen zu finden – insbesondere bei Pflichtteilsansprüchen.
- Steuerberatung: Auch die steuerlichen Auswirkungen sollten immer mit einem spezialisierten Steuerberater abgestimmt werden, damit es für die Beteiligten keine bösen Überraschungen gibt.
Haben Sie Fragen zur steueroptimierten Übertragung von Immobilien?
Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen, steuerliche Fallstricke zu vermeiden!
