Der Tod eines nahen Angehörigen ist emotional belastend – besonders, wenn eine geerbte Immobilie im Nachlass ist. Die zentrale Frage lautet: Was tun mit dem Haus? Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Neben praktischen Aspekten spielen Steuerrecht, rechtliche Vorgaben und persönliche Faktoren eine große Rolle. Dieser Überblick zeigt Ihre Optionen, typische Fallstricke und steuerliche Tipps – damit Sie fundiert entscheiden.
Rechtlicher Einstieg: Erbschein & Grundbuch
Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können, benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch sind Sie rechtswirksam handlungsfähig.
- Erbschein/Testament: weist Sie als Erben aus.
- Grundbucheintrag: erfolgt beim Grundbuchamt (u. a. mit Sterbeurkunde).
Verkaufsstrategie: Gut vorbereitet zum Ziel
Ein Verkauf sollte nicht überstürzt erfolgen. Bereiten Sie die Vermarktung strukturiert vor:
- Verkehrswert ermitteln: Immobiliengutachter hinzuziehen – schützt vor zu niedrigem Preis und hilft bei der Erbschaftsteuer.
- Unterlagen bündeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne,
Nachweise über Modernisierungen u. a. - Makler auswählen: Marktkenntnis, Vermarktung, Verhandlung; Provision früh klären.
Alternativen zum Verkauf
- Vermietung: Laufende Einnahmen; beachten Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Werbungskosten & AfA sind absetzbar.
- Eigennutzung: Bei späterem Verkauf regelmäßig keine Spekulationssteuer. Ehepartner/Kinder können unter Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein (z. B. 10 Jahre Eigennutzung; bei Kindern idR bis 200 m²).
- Auszahlung der Miterben: Bei Alleinnutzung Miterben in der Regel zum Verkehrswert auszahlen – Gutachten vermeidet Streit.
Steuerliche Stolperfallen
Erbschaftsteuer – Freibeträge
| Ehegatten | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Übrige | 20.000 € |
Liegt der Immobilienwert über den Freibeträgen, kann Erbschaftsteuer anfallen. Ein Verkehrswertgutachten kann den steuerlichen Wert fundiert belegen.
Spekulationssteuer
- Verkauf innerhalb von 10 Jahren seit Erwerb durch den Erblasser kann einkommensteuerpflichtig sein.
- Ausnahme: Eigennutzung durch Erblasser oder Erben in den letzten 3 Jahren.
- Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungs- und nachträgliche Herstellkosten.
Tipp: Vor dem Verkauf steuerlich prüfen lassen, ob die Fristen eingehalten sind – unnötige Steuern vermeiden!
Kosten im Blick behalten
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Gutachter | ca. 500–1.500 € |
| Haushaltsauflösung/Renovierung | je nach Aufwand (oft mehrere Tsd. €) |
| Maklerprovision | bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.; oft teilbar) |
Berücksichtigen Sie alle Posten in Ihrer Kalkulation – insbesondere bei Auszahlungen an Miterben.
Rolle des Verkehrswerts
Ein fundiertes Verkehrswertgutachten hilft bei Preisfindung und Steuern – und schafft Fairness unter Miterben. Es reduziert Konflikte mit dem Finanzamt und minimiert Risiken bei späteren Prüfungen (z. B. bei Immobilien im Betriebsvermögen).
Immobiliengutachter: Mehrwert im Prozess
- Objektive Ermittlung des Marktwerts.
- Bereitstellung steuerlich relevanter Informationen.
- Basis für erfolgreiche Kaufpreisverhandlungen.
- Auf Wunsch: gerichtsfeste Gutachten für Erbauseinandersetzungen.
Ein guter Gutachter beherrscht Sachwert-, Ertragswert– und Vergleichswertverfahren und wählt das passende Vorgehen.
Fazit: Klare Strategie zahlt sich aus
Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung – ein geerbtes Haus bietet viele Optionen. Entscheidend ist ein abgestimmtes Vorgehen aus Recht, Wirtschaft und Steuerrecht.
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