Steuerfallen vermeiden und Gestaltungsspielräume nutzen
Wer eine Immobilie vererbt oder geschenkt bekommt, sieht sich mit zahlreichen steuerlichen Fragen konfrontiert. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht bietet dabei nicht nur Herausforderungen, sondern auch Gestaltungsmöglichkeiten.
Gerade bei Immobilien zählen rechtzeitige Planung, die richtige Bewertung und die Ausnutzung von Freibeträgen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie Immobilienübertragungen klug gestalten und Steuerfallen vermeiden.
Immobilienübertragung: Erbe oder Schenkung?
Immobilien können entweder im Wege der gesetzlichen Erbfolge oder durch Schenkung zu Lebzeiten übertragen werden. Beide Varianten unterliegen dem Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Der Vorteil der Schenkung: Die Übertragung kann gestreckt und mehrfach Freibeträge genutzt werden (Stichwort: Zehnjahresregelung).
Wer Vermögen zu Lebzeiten überträgt, kann zusätzlich seine Versorgung durch Nießbrauch oder Rentenzahlungen absichern und die Erbfolge aktiv steuern – auch zur Pflichtteilsreduzierung.
Bewertung: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert oder Verkehrswertgutachten?
Die steuerliche Bewertung einer Immobilie erfolgt anhand des Grundbesitzwerts. Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit Marktvergleich
- Ertragswertverfahren: Vermietete Wohn- und Gewerbeobjekte
- Sachwertverfahren: Eigengenutzte oder besondere Immobilien ohne Vergleichswerte
Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kann sinnvoll sein, wenn der Finanzamtswert zu hoch angesetzt wird.
Gerade bei Schenkungen bietet das Gutachten Steuervorteile und Rechtssicherheit, etwa bei vorzeitigem Tod des Schenkers und anteiliger Korrektur eines Nießbrauchs.
Steuervergünstigung nach § 13d ErbStG: 10 % Steuerbefreiung für vermietete Immobilien
Für vermietete Immobilien sieht der Gesetzgeber eine pauschale Steuerbefreiung von 10 % nach § 13d ErbStG vor – unter folgenden Bedingungen:
- Vermietung zu fremden Wohnzwecken
- Immobilie befindet sich im Inland, der EU oder EWR
- Unter Umständen auch Drittstaatenbesitz begünstigt
Voraussetzung: Dauerhafte Wohnvermietung – das kann je nach Objekt mehrere Tausend Euro an Steuerlast sparen.
Familienheim
Ehegatten – und unter bestimmten Bedingungen auch Kinder – können ein Familienheim steuerfrei erben oder geschenkt bekommen.
Bedingungen für Steuerfreiheit:
- Selbstnutzung innerhalb von sechs Monaten nach Erwerb
- Mindestens zehn Jahre eigene Nutzung (außer z. B. bei Pflegebedürftigkeit)
Besonderheit bei Schenkung an Ehegatten: Die Zehnjahresfrist entfällt.
Für Kinder ist die Steuerbefreiung im Erbfall auf 200 m² Wohnfläche begrenzt.
Tipp: Die sogenannte Familienheimschaukel kann bereits zu Lebzeiten steuerlich interessant sein. Wir beraten Sie hierzu gerne.
Nießbrauch und Steueroptimierung: Ertrag sichern, Steuerwert senken
Ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers ermöglicht Mieteinnahmen bei gleichzeitiger Steuerersparnis. Denn der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Steuerwert abgezogen.
Achtung: Stirbt der Nießbraucher innerhalb bestimmter Fristen, kann das Finanzamt die Ersparnis anteilig zurückfordern.
Empfehlung: Vor allem bei älteren Schenkern ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder alternative Gestaltungen sollten geprüft werden.
Steuerstundung
Die Erbschaftsteuer auf Immobilien kann zinslos gestundet werden – für bis zu zehn Jahre!
Voraussetzungen:
- Immobilie wird weitervermietet oder selbst genutzt
- Unzumutbare wirtschaftliche Belastung bei sofortiger Zahlung
Diese Regelung ist besonders bei größerem Immobilienvermögen ein wichtiges Instrument zur Liquiditätssicherung.
Fazit: Steuer sparen durch kluge Gestaltung
Die Übertragung von Immobilien – ob durch Erbschaft oder Schenkung – ist komplex, bietet aber viele Möglichkeiten.
Wer Bewertungsverfahren kennt, Vergünstigungen nutzt (wie § 13d ErbStG), Nießbrauch klug einsetzt oder Verkehrswertgutachten einholt, kann erhebliche Steuern sparen.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich frühzeitig beraten. So nutzen Sie Freibeträge optimal, reduzieren Ihre Steuerlast und berücksichtigen familiäre Interessen. 📩
