Nießbrauch oder Rente – die Qual der Wahl?

Die Wertentwicklung von Immobilien ist seit Jahren kontinuierlich gestiegen. Demgegenüber stagnieren die Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftsteuer seit 2008. Grund genug, sich bereits zu Lebzeiten mit Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien zu beschäftigen.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen kurz die Vor- und Nachteile einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt auf und erläutern die Alternative einer Übertragung gegen Rentenzahlung.

Immobilien verschenken – welche Möglichkeiten gibt es?

Wer Immobilien des Privatvermögens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Die steuerlichen Folgen können jedoch sehr unterschiedlich sein. Neben der reinen Schenkung kommen insbesondere folgende Varianten in Betracht:

• Übertragung gegen Übernahme von Verbindlichkeiten
• Teilentgeltliche Übertragung (z. B. gegen Gleichstellungsgeld)
• Einbringung in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG
• Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
• Übertragung gegen Rentenzahlung

Die in der Praxis mit Abstand beliebteste Variante ist die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt. Aber auch die Rentenzahlung kann – insbesondere nach der aktuellen Rechtsprechung – eine steuerlich interessante Alternative sein.

Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch: Klassiker mit Tücken

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer das Grundstück überträgt, sich jedoch das Nutzungsrecht (ganz oder teilweise) vorbehält. Wichtig ist: Der Nießbrauch gilt nicht als Gegenleistung, sondern lediglich als Nutzungsrecht zu eigenen Gunsten.

Schenkungsteuerliche Auswirkungen des Nießbrauchs

Schenkungsteuerlich wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen. Die Bewertung erfolgt nach dem Bewertungsgesetz – der Jahreswert des Nießbrauchs ist dabei häufig Gegenstand von Diskussionen mit dem Finanzamt.

Einkommensteuerlich bleibt alles beim Alten – für den Übergeber

• Keine Veräußerung im einkommensteuerlichen Sinn
• Keine neuen Abschreibungen für den Erwerber
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbleiben beim Nießbraucher
• Steuerlich bleibt der Übergeber Eigentümer, obwohl zivilrechtlich bereits übertragen wurde

Gerade bei bereits abgeschriebenen und im Wert steigenden Immobilien wird hier kein neues Abschreibungspotential erschlossen. Hinzu kommen mögliche Erschwernisse bei der Bewirtschaftung im Alter.

Alternative: Immobilienübertragung gegen Rentenzahlung

Bei der Immobilienübertragung gegen Rente handelt es sich rechtlich und steuerlich um eine teilentgeltliche Übertragung. Der Bundesfinanzhof hat zuletzt klargestellt, dass es sich hierbei nicht um Unterhalt, sondern um ein echtes Entgelt handelt – sofern die Rente angemessen und der Barwert nicht überhöht ist.

Vorteile der Rentenzahlung für Übernehmer und Übergeber

• Der Barwert der Rente gilt als Anschaffungskosten → neues Abschreibungspotenzial
• Einkünfte aus Vermietung stehen dem Erwerber zu
• Bei niedrigem Steuersatz der Kinder → familieninterne Steueroptimierung
• Der Ertragsanteil der Rente führt beim Übergeber zu sonstigen Einkünften, beim Erwerber zu abzugsfähigen Finanzierungskosten

Schenkungsteuerlich: Gemischte Schenkung mit Minderungswirkung

Die Rentenverpflichtung reduziert den steuerpflichtigen Erwerb. Wichtig: Bei Rente zugunsten des Übergebers mit Fortführung zugunsten des Ehegatten können zusätzliche steuerliche Folgen entstehen, die sorgfältig geprüft werden sollten.

Steuerliche Bewertung: Nießbrauch oder Rente – was ist besser?

Die Übertragung gegen Rentenzahlung ist insbesondere dann steuerlich vorteilhaft, wenn:

• die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Eigentum des Übergebers ist,
• die Abschreibungen bereits weitgehend aufgebraucht sind,
• eine liquiditätsunabhängige Versorgung angestrebt wird,
• die Verwaltung der Immobilie altersbedingt nicht mehr gewünscht ist

Im Gegensatz zum Nießbrauch wird der Erwerber zivilrechtlich und wirtschaftlich Eigentümer, was z. B. bei künftigen Investitionen und Bankgesprächen ein entscheidender Vorteil sein kann.

Grundbuch, Rückforderung & rechtliche Absicherung

Die vereinbarte Rentenzahlung kann – ähnlich wie ein Nießbrauch – grundbuchrechtlich abgesichert werden. Darüber hinaus können Rückforderungsrechte des Übergebers oder Widerrufsklauseln, z. B. für den Fall der Pflegebedürftigkeit oder des Vorversterbens des Übernehmers, vertraglich vereinbart werden.

Fazit: Nießbrauch oder Rentenzahlung? Steuerlich gut beraten entscheiden

In der Beratungspraxis wird die Übertragung gegen Rente leider immer noch häufig vernachlässigt – zu Unrecht, wie die aktuelle steuerliche Bewertung zeigt. In vielen Fällen können so Abschreibungen aktiviert, Einkünfte gezielt verlagert und Freibeträge optimal ausgenutzt werden.

Wir empfehlen, vor einer Übertragung eine individuelle steuerliche Prüfung vorzunehmen. Insbesondere wenn nicht nahe Angehörige, sondern entferntere Verwandte oder Dritte beteiligt sind, können auch Grunderwerbsteuer oder erweiterte Dokumentationspflichten anfallen.

Lassen Sie sich professionell beraten 📩

Haben Sie Fragen zur steueroptimalen Übertragung von Immobilien oder möchten Sie wissen, welche Variante in Ihrem Fall die größten Vorteile bietet?

Wir von Novus Steuerberater PartG mbB unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Gestaltung, Bewertung und rechtssicheren Umsetzung Ihrer Vermögensnachfolge.

Sprechen Sie uns an – wir freuen uns auf Ihre Anfrage! 🚀