Wer ein Haus erbt, muss sich entscheiden.
Wollen Sie die Immobilie
- selbst nutzen
- weiter vermieten
- verkaufen
Bei der Entscheidungsfindung sollten Erben neben den eigenen Befindlichkeiten auch andere Faktoren berücksichtigen.
1. Selbstnutzung als steuerfreies Familienheim
Durch die Selbstnutzung kann Erbschaftsteuer gespart werden. Dazu müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Erbe ist der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner oder ein Kind des Erblassers. Auch ein Enkel kann von dieser Regelung profitieren, allerdings nur, wenn seine Eltern bereits verstorben sind.
- Der Einzug muss spätestens sechs Monate nach Kenntnis vom Erbfall erfolgen, eine Ausnahme gibt es nur, wenn ein triftiger Grund für die Verzögerung vorliegt (BFH, Az.: II R 37/16).
- Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre selbst genutzt werden, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, es sei denn, es liegt ein triftiger Grund für den Auszug vor, zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim.
- Bei Kindern des Erblassers darf die Wohnfläche zudem nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, alles darüber hinaus wird anteilig erbschaftsteuerpflichtig.
2. Die Vermietung der geerbten Immobilie
Bei bereits vermieteten Häusern oder Wohnungen tritt der Erbe als Rechtsnachfolger in die Mietverträge als Vertragspartner ein. Er hat dann alle Rechte und Pflichten, die auch der Erblasser hatte.
Nach § 13d ErbStG wird für vermietete Grundstücke ein Freibetrag von 10 % gewährt. Die 10%ige Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG wird nur für den Teil des Grundbesitzwertes gewährt, der auf den zu Wohnzwecken vermieteten Teil entfällt.
Welche Vermögensgegenstände begünstigt sind, ist in § 13d Abs. 3 ErbStG geregelt.
Danach sind bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile begünstigt, wenn sie
- sie im Inland oder in einem Staat der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) liegen
- zu Wohnzwecken vermietet sind.
3. Verkauf der geerbten Immobilie
Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte beachten, dass die Dauer des Besitzes und die Nutzung durch den Erblasser zu prüfen sind.
Liegen beispielsweise zwischen dem Erwerb des Hauses durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre, kann eine einkommensteuerpflichtige Spekulationssteuer ausgelöst werden.
Wir prüfen für Sie, ob Sie eine geerbte Immobilie einkommensteuerfrei veräußern können oder nicht und ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt.
Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns gerne für eine Beratung!
