„Ich verzichte auf den Nießbrauch – und bekomme dafür eine Zahlung. Das ist doch steuerfrei, oder?“

Diese Annahme war in der Praxis lange verbreitet. Gerade bei vorweggenommenen Erbfolgen mit lebenslangem Nießbrauch an vermieteten Immobilien galt die entgeltliche Ablösung häufig als steuerneutrale Vermögensumschichtung. Mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) hat der Bundesfinanzhof diese Sichtweise jedoch grundlegend präzisiert.

1. Der Ausgangsfall

Typischer Sachverhalt:

• Eltern übertragen eine vermietete Immobilie auf die Kinder.
• Sie behalten sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor.
• Die Mieteinnahmen fließen weiterhin an die Eltern.
• Jahre später soll die Immobilie verkauft werden.
• Der Nießbrauch wird gegen eine Einmalzahlung abgelöst.

Die zentrale Frage: Ist die Ablösezahlung einkommensteuerfrei oder steuerpflichtig?

2. Kernaussage des BFH (Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24)

Der BFH stellt klar:

Wird ein Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück gegen Entgelt aufgegeben und war der Nießbraucher zuvor Einkünfteempfänger aus Vermietung und Verpachtung, kann die Ablösezahlung als steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu erfassen sein.

Die Zahlung wird dann nicht als Veräußerungsvorgang behandelt, sondern als Ersatz für künftig entgehende Einnahmen.

Damit wird die Ablösesumme einkommensteuerlich relevant. ❗

3. Der entscheidende Prüfungsmaßstab: Einkünftezurechnung

Nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung kommt es nicht entscheidend auf folgende Punkte an:

• Ob der Verzicht freiwillig oder unter Druck erfolgte
• Wie die vertragliche Bezeichnung lautet
• Ob die Parteien eine „Ablösung“ oder „Abfindung“ vereinbaren

Entscheidend ist vielmehr: Wer war steuerlich Einkünfteempfänger?

Hat der Nießbraucher:

• die Immobilie tatsächlich vermietet,
• Mietverträge abgeschlossen,
• Mieten vereinnahmt,
• und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt,

dann ersetzt die Ablösezahlung wirtschaftlich künftige Einnahmen. Genau darin liegt nach Auffassung des BFH die steuerbare Entschädigung.

Der BFH verabschiedet sich zudem endgültig vom früher diskutierten Erfordernis einer Zwangslage. Auch freiwillige Vereinbarungen können steuerpflichtig sein.

4. Steuerliche Konsequenzen in der Praxis

Das Urteil betrifft insbesondere:

• vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt
• Familienübertragungen vermieteter Immobilien
• Verkaufsfälle, bei denen der Nießbrauch „beseitigt“ werden muss
• Umstrukturierungen innerhalb von Immobilienvermögen

Die bisher verbreitete Annahme einer automatischen Steuerfreiheit ist nicht mehr haltbar. Je nach Höhe der Ablösesumme kann eine erhebliche Einkommensteuerbelastung entstehen, insbesondere bei progressionsrelevanten Beträgen.

5. Gestaltungshinweise und Beratungspraxis

Für die Praxis ergeben sich mehrere Prüfungsfelder:

• Einkünftezurechnung dokumentieren
  Wer tritt tatsächlich als Vermieter auf?
• Alternativen zur Einmalzahlung prüfen
  Ratenzahlungen oder andere Gestaltungen können Progressionseffekte beeinflussen.
• Zeitpunkt und Struktur der Übertragung planen
  Bereits bei Bestellung des Nießbrauchs sollte die spätere Ablösungsmöglichkeit steuerlich mitgedacht werden.
• Gesamtsteuerbelastung simulieren
  Neben Einkommensteuer sind gegebenenfalls auch ertragsteuerliche Folgeeffekte zu berücksichtigen.

Eine frühzeitige steuerliche Planung hilft, unerwartete Belastungen zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.

6. Fazit

Das BFH-Urteil IX R 4/24 verschiebt den Fokus weg von der vertraglichen Gestaltung hin zur tatsächlichen wirtschaftlichen Zurechnung der Einkünfte.

Bei Nießbrauchsgestaltungen entscheidet nicht das Etikett, sondern die einkommensteuerliche Realität.

Wer bei vermieteten Immobilien einen entgeltlichen Nießbrauchsverzicht plant, sollte die steuerlichen Folgen im Vorfeld umfassend prüfen. Andernfalls kann eine vermeintlich neutrale Gestaltung zu einer erheblichen Einkommensteuerbelastung führen.

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