Das Ertragswertverfahren ist für die Ermittlung des gemeinen Werts bebauter Grundstücke (= Grundbesitzwert) anzuwenden bei
- allen Mietwohngrundstücken,
- Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist im Einzelnen in den §§ 184 bis 188 BewG typisierend geregelt:
Der Ertragswert des Grundstücks (= Grundbesitzwert) setzt sich zusammen aus
- dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Fläche, und
- dem Gebäudeertragswert, der nach dem folgenden Schema ermittelt wird:
Rohertrag des Grundstücks (-> § 186 BewG: Jahresmiete bzw. übliche Miete)
abzüglich Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
abzüglich Verzinsung des Bodenwerts
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger gem. Anlage 21 zum BewG
= Gebäudeertragswert
Ist der Gebäudeertragswert negativ, ist er mit ‚0‘ anzusetzen, da als Ertragswert des Grundstücks (Grundbesitzwert) mindestens der Wert des Grund und Bodens anzusetzen ist.
Außenanlagen sind nicht zu berücksichtigen.
