Ausgangswert für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts im Rahmen der Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren ist der Rohertrag des Grundstücks.
Der Rohertrag ist die am Stichtag vereinbarte Jahresmiete bzw. die am Stichtag übliche (Jahres-)Miete. Maßgeblich sind also immer die am Stichtag bestehenden vertraglichen Vereinbarungen bzw. Verhältnisse.
Anzusetzende Jahresmiete
Die anzusetzende Miete richtet sich nach der Nutzung des Grundstücksteils zum Stichtag.
- Fremdvermietete Grundstücksteile:
Grundsatz: Ansatz der vereinbarten Jahresmiete am Stichtag.
Ausnahme: Ansatz der üblichen (Jahres-)Miete am Stichtag, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete (nach unten oder auch nach oben) abweicht.
- Eigengenutzte, ungenutzte, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassene Grundstücksteile:
Ansatz der üblichen (Jahres-)Miete am Stichtag.
Hinweis: Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage, und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Gutachten ermittelt werden.
Vereinbarte Jahresmiete
Bei Fremdvermietung ist für die Ermittlung des Ertragswertes des Gebäudes die am Bewertungsstichtag vereinbarte Jahresmiete erforderlich.
Nach § 186 Abs. 1 BewG ist die vereinbarte Jahresmiete das „Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag bestehenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu entrichten ist“, wobei Umlagen für Betriebskosten nicht einzubeziehen sind („Jahresnettokaltmiete“).
Zu berücksichtigen ist die vertraglich vereinbarte Miete (= Sollmiete), nicht die tatsächlich gezahlte Miete. Maßgeblich sind die am Stichtag bestehenden Vereinbarungen.
Umlagefähige Betriebskosten sind nicht einzubeziehen (Nettokaltmiete). Zu solchen Betriebskosten gehören u.a.:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasser, Zentralheizung, zentrale Warmwasserversorgung
- Gebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr und Schornsteinfeger
- Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
Sind die umlagefähigen Kosten in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen.
Zu den Mieten gehören:
- Mieteinnahmen für Nebengebäude (z.B. Garagen) und Stellplätze
- Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen (z. B. Reklamenutzung, Schwimmbadnutzung)
- Untermietzuschläge
- auf die Miete anzurechnende Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen
Zu den Mieten gehören nicht:
- Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, Maschinen und Betriebsvorrichtungen
- Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau
- die Umsatzsteuer bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung
