Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert des zu bewertenden Grundstücks
• entweder durch Heranziehung von Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke
• oder durch Anwendung von Vergleichsfaktoren
ermittelt.
Für welche Grundstücksarten und unter welchen Voraussetzungen das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist, wird im Folgenden dargestellt.
Relevante Grundstücksarten
Das Vergleichswertverfahren ist für die Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken (= Grundbesitzwert) anzuwenden bei
• Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei
• Wohnungseigentum und Teileigentum.
Jedoch nur, wenn der örtliche Gutachterausschuss geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren zur Verfügung gestellt hat. Ansonsten ist das Sachwertverfahren anzuwenden.
Wann liegen geeignete Vergleichspreise vor?
Der Grundbesitzwert kann aus Vergleichspreisen abgeleitet werden, wenn der örtliche Gutachterausschuss Kaufpreise für Vergleichsgrundstücke ermittelt hat, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (z.B. Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Alter des Gebäudes) mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen.
Soweit keine geeigneten Vergleichspreise des Gutachterausschusses vorliegen, kann die Finanzverwaltung (nachrangig) geeignete Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen berücksichtigen.
Alternativ kann als Vergleichspreis auch ein Kaufpreis herangezogen werden, der für das zu bewertende Grundstück innerhalb eines Jahres vor dem Stichtag unter fremden Dritten tatsächlich erzielt wurde.
Wann liegen geeignete Vergleichsfaktoren vor?
Anstelle von Vergleichspreisen kann der Grundbesitzwert auf Basis von Vergleichsfaktoren ermittelt werden, die der örtliche Gutachterausschuss aus Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet hat, sofern diese Grundstücke hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (z.B. Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Alter des Gebäudes) mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen.
Die Vergleichsfaktoren werden vom Gutachterausschuss für geeignete Bezugseinheiten, z.B. für die Wohnfläche oder den erzielbaren Jahresertrag, ermittelt.
Es sind die Vergleichsfaktoren anzuwenden, die die Gutachterausschüsse für den letzten Wertermittlungszeitraum ermittelt haben, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Wertermittlungsstichtag liegt.
Die ermittelten Vergleichsfaktoren sind jedoch längstens für zwei Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres maßgebend, in dem der vom Gutachterausschuss zugrunde gelegte Wertermittlungszeitraum endet. Soweit sich die maßgeblichen Wertverhältnisse nicht wesentlich geändert haben, können die Daten auch über einen längeren Zeitraum als zwei Jahre hinaus angewendet werden.
