Rechtliche Hintergründe
Bei der Übertragung eines Grundstücks prüft das Grundbuchamt auch die Vertretungsmacht der handelnden Personen.
Grundsätzlich können Eltern für ihre Kinder als gesetzliche Vertreter handeln.
Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Elternteil als Veräußerer oder Schenker auftritt und gleichzeitig als Vertreter des Kindes als Erwerber handelt.
Hier sieht das Gesetz einen Interessenkonflikt (sog. Insichgeschäft), vor dem der Minderjährige geschützt werden soll. Die Eltern sind dann von der Vertretung ausgeschlossen und es bedarf der Zustimmung eines gerichtlich bestellten Ergänzungspflegers.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen rechtlich vorteilhaft ist.
Ausgangslage des Urteils
In dem zu entscheidenden Fall übertrug ein Vater ein Grundstück mietfrei auf seine minderjährigen Kinder, wobei sich die Eltern gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch vorbehielten.
Das Grundbuchamt verlangte für die Eintragung der Auflassung die Genehmigung eines Ergänzungspflegers, da es sich um ein Insichgeschäft handele und die Eltern gesetzliche Vertreter der Kinder seien.
Diese Auffassung wurde vom Kammergericht bestätigt.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und wies das Grundbuchamt an, die Eintragung ohne die erforderliche Genehmigung vorzunehmen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung damit, dass der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem nicht vermieteten oder verpachteten Grundstück für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von § 107 BGB sei und daher nicht der Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger bedürfe.
Bei der Beurteilung, ob ein Rechtsgeschäft lediglich rechtlich vorteilhaft ist, sei eine abstrakt-generelle Betrachtung vorzunehmen, so der Bundesgerichtshof.
Bei einem Grundstückserwerb durch Minderjährige sei eine Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger typischerweise nicht erforderlich, da eine Gefährdung der Vermögensinteressen des Minderjährigen ausgeschlossen sei. Der Bundesgerichtshofstellte klar, dass der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück keine unmittelbaren rechtlichen Nachteile für den Minderjährigen mit sich bringe, da keine neuen Verpflichtungen oder Belastungen für das Vermögen des Minderjährigen entstünden.
In diesem Zusammenhang hielt der Bundesgerichtshofan seiner ständigen Rechtsprechung fest, wonach die Übernahme laufender öffentlicher Grundstückslasten typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringe.
Vorsicht bei der Übertragung von Wohnungseigentum
Der Bundesgerichtshofunterscheidet in seiner Entscheidung zwischen dem Erwerb eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils an einem Grundstück und dem Erwerb einer Eigentumswohnung.
Beim Erwerb von Wohnungseigentum entstehen durch die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft erhebliche persönliche Verantwortlichkeiten, die bereits mit dem Eigentumserwerb beginnen und daher als rechtlich nachteilig zu bewerten sind.
Diese Verpflichtungen könnten einen beträchtlichen Umfang erreichen und würden der Annahme eines bloß rechtlichen Vorteils widersprechen. Der Erwerb einer Eigentumswohnung und der damit verbundene Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf daher nach Auffassung des Bundesgerichtshofstets der Genehmigung eines Ergänzungspflegers.
Fazit
Der Bundesgerichtshof erleichtert die vermögensoptimierte Übertragung von Grundstücken, die weder vermietet noch verpachtet sind, von Eltern auf Kinder oder von Großeltern auf Enkel.
Die Zustimmung eines Ergänzungspflegers ist auch dann nicht erforderlich, wenn die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt.
Die Entscheidung trägt wesentlich zur Beschleunigung und Vereinfachung steuerlicher Gestaltungen bei, bei denen die Übertragung von Grundstücken auf minderjährige Kinder oder Enkel unter Vorbehalt des Nießbrauchs beabsichtigt ist.
Ungeklärt ist leider die Frage, ob die Rechtsprechung auch dann anzuwenden ist, wenn das Grundstück zwar nicht mietfrei ist, aber die Nutzen und Lasten aus der Vermietung im Wege des Nießbrauchs beim Schenker verbleiben.
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